Dispositivo Relance Logement
Quadro giuridico e fiscale del nuovo meccanismo di ammortamento per i locatori privati - Legge n° 2026-103, articolo 12 octies
Presentazione ufficiale
Il Dispositivo Relance Logement, comunemente chiamato "dispositivo Jeanbrun" dal nome del Ministro della Città e dell'Edilizia Abitativa Vincent Jeanbrun, è un meccanismo di ammortamento fiscale destinato ai locatori privati. Istituito dall'articolo 12 octies della Legge n° 2026-103 del 19 febbraio 2026 (legge di bilancio per il 2026), succede al dispositivo Pinel che ha cessato i suoi effetti il 31 dicembre 2024.
A differenza del Pinel che offriva una riduzione d'imposta diretta, il Dispositivo Relance Logement si basa su un ammortamento annuale deducibile dai redditi fondiari e imputabile sul reddito complessivo. Questo cambiamento di meccanismo rappresenta un'evoluzione significativa della politica fiscale in materia di investimento immobiliare. L'obiettivo del governo è contribuire alla costruzione di 400.000 alloggi all'anno, di cui 50.000 direttamente dal dispositivo.
Caratteristiche principali
Quadro legislativo
Il Dispositivo Relance Logement è stato oggetto di un percorso parlamentare complesso nell'ambito del progetto di legge di bilancio per il 2026.
Percorso parlamentare
Rapporto Daubresse-Cosson
Consegna del rapporto "Pour une relance durable de l'investissement locatif" dal senatore LR Marc-Philippe Daubresse e dal deputato MoDem Mickaël Cosson a Valérie Létard, Ministro dell'Edilizia Abitativa.
Nomina di Vincent Jeanbrun
Vincent Jeanbrun è nominato Ministro della Città e dell'Edilizia Abitativa. Il dispositivo porterà il suo nome nel dibattito pubblico.
Deposito del PLF 2026
Il progetto di legge di bilancio 2026 (n° 1906) è depositato all'Assemblée nationale. Il dispositivo è integrato tramite diversi emendamenti, tra cui il I-582 (Rect) di Charles de Courson e il I-3970.
Voto all'Assemblée nationale
L'Assemblée adotta un compromesso trasversale con 158 voti contro 49, prima di respingere il bilancio complessivo (404 voti contrari).
Adozione al Sénat
Il Sénat adotta il testo dopo un sottoemendamento governativo (n° I-2752) che riduce il costo di bilancio da 4,7 miliardi di euro a 1,2 miliardi di euro.
Fallimento della CMP
La Commission Mixte Paritaire (CMP) non riesce a raggiungere un accordo tra l'Assemblée nationale e il Sénat.
Applicazione del 49.3 (prima lettura)
Il Primo Ministro Sébastien Lecornu impegna la responsabilità del governo sul testo tramite l'articolo 49 comma 3 della Costituzione.
Presentazione ufficiale
Il governo presenta ufficialmente il dispositivo con il nome "Relance Logement".
Applicazione del 49.3 (nuova lettura)
Il Primo Ministro impegna nuovamente la responsabilità del governo sul testo in nuova lettura all'Assemblée nationale.
Testo considerato adottato (AN)
Il testo è considerato adottato dall'Assemblée nationale, nessuna mozione di censura essendo andata a buon fine.
Rigetto da parte del Sénat
Il Sénat rigetta il testo mediante l'adozione di una questione pregiudiziale.
Adozione definitiva del bilancio 2026
Il bilancio 2026 è adottato definitivamente dall'Assemblée nationale dopo un ultimo ricorso all'articolo 49.3 della Costituzione. Le mozioni di censura presentate sono respinte.
Ricorsi al Conseil constitutionnel
Il Conseil constitutionnel è adito da quattro ricorrenti: La France Insoumise (LFI), Rassemblement National (RN), Parti Socialiste (PS) e Écologistes.
Decisione del Conseil constitutionnel
Decisione n° 2026-901 DC del 19 febbraio 2026: il Conseil constitutionnel convalida la legge di bilancio per il 2026. L'articolo 12 octies (Dispositivo Relance Logement) non era oggetto di nessuno dei ricorsi e non è stato censurato.
Promulgazione
Promulgazione della Legge n° 2026-103 del 19 febbraio 2026 (legge di bilancio per il 2026) da parte del Presidente della Repubblica.
Pubblicazione nel Journal officiel
La legge di bilancio per il 2026 è pubblicata nel Journal officiel della Repubblica francese n° 0043 del 20 febbraio 2026.
Testi attuativi
Pubblicazione dei testi attuativi (formulario 2044-EB, tabella 2026 dei massimali, condizioni di convenzionamento): il dispositivo è pienamente applicabile.
Riferimenti legislativi
| Riferimento | Oggetto |
|---|---|
| Legge n° 2026-103 del 19 febbraio 2026 | Legge di bilancio per il 2026 (JO n° 0043 del 20/02/2026) |
| Articolo 12 octies | Creazione del meccanismo di ammortamento per i locatori privati |
| Decisione CC n° 2026-901 DC | Decisione del Conseil constitutionnel del 19 febbraio 2026 che convalida la legge di bilancio |
| Emendamento I-582 (Rect) | Emendamento di Charles de Courson che istituisce il dispositivo |
| Emendamento I-3970 | Divieto di locazione ad ascendenti/discendenti e affini (2° grado) |
| Sottoemendamento I-2752 | Inquadramento di bilancio che riduce il costo a 1,2 miliardi di euro |
Meccanismo fiscale
Il Dispositivo Relance Logement introduce un ammortamento annuale sulla base dell'80% del prezzo di acquisizione dell'immobile (escluso il terreno stimato al 20%). I tassi e i massimali variano a seconda del tipo di immobile e del livello di affitto praticato.
Tassi di ammortamento - Alloggio nuovo
Applicabile agli alloggi nuovi o in VEFA, conformi alla RE2020 e con DPE classe A o B, completati dopo il 1° gennaio 2026.
| Livello di affitto | Massimale di affitto | Tasso annuale | Massimale annuale |
|---|---|---|---|
| Intermedio | Massimale Pinel | 3,5% | 8.000 euro |
| Sociale | tetto sociale specifico del comune | 4,5% | 10.000 euro |
| Molto sociale | tetto molto sociale specifico del comune | 5,5% | 12.000 euro |
Tassi di ammortamento - Alloggio esistente con lavori
Applicabile agli alloggi esistenti situati in immobili collettivi, con lavori pari ad almeno il 30% del prezzo di acquisizione e un DPE classe A o B dopo i lavori.
| Livello di affitto | Massimale di affitto | Tasso annuale | Massimale annuale |
|---|---|---|---|
| Intermedio | Massimale Pinel | 3% | 8.000 euro |
| Sociale | tetto sociale specifico del comune | 3,5% | 10.000 euro |
| Molto sociale | tetto molto sociale specifico del comune | 4% | 12.000 euro |
Deficit immobiliare
L'ammortamento è deducibile dai redditi fondiari. Quando gli oneri deducibili (incluso l'ammortamento) superano i redditi fondiari, si registra un deficit immobiliare:
- Imputabile sul reddito complessivo nel limite di 10.700 euro all'anno (o 21.400 euro all'anno in caso di ristrutturazione energetica di un immobile classificato DPE E, F o G verso A, B, C o D)
- L'eccedenza è riportabile sui redditi fondiari dei 10 anni successivi
Condizioni di ammissibilità
Immobili ammissibili
Alloggio nuovo / VEFA
- Situato in un immobile collettivo
- Conforme alla RE2020
- DPE classe A o B
- Completato dopo il 1° gennaio 2026
Alloggio esistente con lavori
- Situato in un immobile collettivo
- Lavori minimo 30% del prezzo di acquisizione
- DPE classe A o B dopo i lavori
- Solo immobile collettivo
Impegni del locatore
| Impegno | Dettaglio |
|---|---|
| Durata della locazione | 9 anni (durata fissa, senza possibilità di scelta) |
| Tipo di locazione | Locazione non ammobiliata |
| Uso dell'immobile | Residenza principale dell'inquilino |
| Massimali di affitto | Massimali Pinel per zona ABC |
| Massimali di reddito | Condizioni di reddito dell'inquilino (decreti da pubblicare) |
Divieti
Periodo di applicazione
Il dispositivo si applica alle acquisizioni effettuate tra il 1° gennaio 2026 e il 31 dicembre 2028. La Legge n° 2026-103 è stata promulgata il 19 febbraio 2026. Il dispositivo è pienamente applicabile; i testi attuativi e la tabella 2026 dei massimali sono pubblicati.
Massimali di affitto
Il livello intermedio segue il massimale Pinel per zona ABC. I massimali sociale e molto sociale sono fissati per ogni comune dal tariffario ufficiale Loc’Avantages.
| Zona | Intermedio (Pinel) | Sociale (tetto sociale specifico del comune) | Molto sociale (tetto molto sociale specifico del comune) |
|---|---|---|---|
| A bis | 19,71 €/m² | Tariffario comunale ufficiale | Tariffario comunale ufficiale |
| A | 14,64 €/m² | Tariffario comunale ufficiale | Tariffario comunale ufficiale |
| B1 | 11,80 €/m² | Tariffario comunale ufficiale | Tariffario comunale ufficiale |
| B2 | 10,26 €/m² | Tariffario comunale ufficiale | Tariffario comunale ufficiale |
| C | 10,26 €/m² | Tariffario comunale ufficiale | Tariffario comunale ufficiale |
La tabella 2026 è in vigore; i massimali sociale e molto sociale possono essere adeguati comune per comune.
Comparativo dei dispositivi fiscali immobiliari
La tabella seguente confronta i principali dispositivi di investimento immobiliare in Francia.
| Criterio | Pinel | Denormandie | Loc'Avantages | Relance Logement |
|---|---|---|---|---|
| Periodo | 2014-2024 | Fino al 31/12/2027 | In vigore | 2026-2028 |
| Meccanismo | Riduzione d'imposta | Riduzione d'imposta | Riduzione d'imposta | Ammortamento |
| Tasso/Vantaggio | 9% - 14% del prezzo | 12% - 21% del prezzo | 15% - 65% dei redditi | 3% - 5,5% all'anno |
| Durata | 6, 9 o 12 anni | 6, 9 o 12 anni | 6 anni minimo | 9 anni fissi |
| Zonizzazione | A bis, A, B1 | Comuni ammissibili | Nessuna | Nessuna |
| Tipo di immobile | Nuovo | Esistente con lavori | Esistente | Nuovo ed esistente |
| Immobili collettivi | Sì (dal 2021) | Non richiesto | Non richiesto | Obbligatorio |
| Deficit immobiliare | 10.700 euro | 10.700 euro | 10.700 euro | 10.700 euro (o 21.400 euro) |
| Costo di bilancio | 7,3 Mld euro | - | - | 1,2 Mld euro |
Monitoraggio normativo
Stato dei testi normativi necessari all'applicazione del Dispositivo Relance Logement.
Testi pubblicati
Legge di bilancio per il 2026 contenente l'articolo 12 octies che istituisce il Dispositivo Relance Logement. Promulgata il 19 febbraio 2026, pubblicata nel Journal officiel n° 0043 del 20 febbraio 2026.
Il Conseil constitutionnel ha convalidato la legge di bilancio per il 2026. L'articolo 12 octies (Dispositivo Relance Logement) non era oggetto di nessuno dei quattro ricorsi (LFI, RN, PS, Écologistes) e non è stato censurato.
Testi in attesa
Decreti che fissano le modalità di applicazione, il formulario 2044-EB, le condizioni di convenzionamento. Pubblicati — il dispositivo è applicabile (tabella 2026).
Istruzioni dell'amministrazione fiscale che precisano le condizioni di applicazione e gli obblighi dichiarativi.
Decreti che fissano i massimali di affitto per comune e i massimali di reddito degli inquilini per il 2026.