Dispositivo Relance Logement
Marco jurídico y fiscal del nuevo mecanismo de amortización para arrendadores privados - Ley n° 2026-103, artículo 12 octies
Presentación oficial
El Dispositivo Relance Logement, comúnmente llamado "dispositivo Jeanbrun" en honor al ministro de la Ciudad y la Vivienda Vincent Jeanbrun, es un mecanismo de amortización fiscal destinado a los arrendadores privados. Creado por el artículo 12 octies de la Ley n° 2026-103 del 19 de febrero de 2026 de presupuestos para 2026, sucede al dispositivo Pinel que dejó de surtir efectos el 31 de diciembre de 2024.
A diferencia del Pinel, que ofrecía una reducción directa de impuestos, el Dispositivo Relance Logement se basa en una amortización anual deducible de los ingresos por alquiler e imputable sobre la renta global. Este cambio de mecanismo representa una evolución significativa de la política fiscal en materia de inversión inmobiliaria.
Características principales
Marco legislativo
El Dispositivo Relance Logement ha seguido un recorrido parlamentario complejo en el marco del proyecto de ley de presupuestos para 2026.
Recorrido parlamentario
Informe Daubresse-Cosson
Entrega del informe "Pour une relance durable de l'investissement locatif" por el senador LR Marc-Philippe Daubresse y el diputado MoDem Mickaël Cosson a Valérie Létard, ministra de la Vivienda.
Nombramiento de Vincent Jeanbrun
Vincent Jeanbrun es nombrado ministro de la Ciudad y la Vivienda. El dispositivo llevará su nombre en el debate público.
Presentación del PLF 2026
El proyecto de ley de presupuestos 2026 (n.º 1906) es presentado en la Asamblea Nacional. El dispositivo se integra mediante varias enmiendas, entre ellas la I-582 (Rect) de Charles de Courson y la I-3970.
Votación en la Asamblea Nacional
La Asamblea adopta un compromiso transpartidista por 158 votos contra 49, antes de rechazar el presupuesto global (404 votos en contra).
Adopción en el Senado
El Senado adopta el texto tras una subenmienda gubernamental (n.º I-2752) que reduce el coste presupuestario de 4 700 millones de euros a 1 200 millones de euros.
Fracaso de la CMP
La Comisión Mixta Paritaria (CMP) no logra un acuerdo entre la Asamblea Nacional y el Senado.
Recurso al 49.3 (primera lectura)
El primer ministro Sébastien Lecornu compromete la responsabilidad del gobierno sobre el texto mediante el artículo 49 párrafo 3 de la Constitución.
Presentación oficial
El gobierno presenta oficialmente el dispositivo bajo el nombre "Relance Logement".
Recurso al 49.3 (nueva lectura)
El primer ministro compromete nuevamente la responsabilidad del gobierno sobre el texto en nueva lectura en la Asamblea Nacional.
Texto considerado como adoptado (AN)
El texto se considera adoptado por la Asamblea Nacional, al no haber prosperado ninguna moción de censura.
Rechazo por el Senado
El Senado rechaza el texto mediante la adopción de una cuestión previa.
Adopción definitiva del presupuesto 2026
El presupuesto 2026 es adoptado definitivamente por la Asamblea Nacional tras un último recurso al artículo 49.3 de la Constitución. Las mociones de censura presentadas son rechazadas.
Recursos ante el Consejo Constitucional
El Consejo Constitucional es consultado por cuatro demandantes: La France Insoumise (LFI), Rassemblement National (RN), Parti Socialiste (PS) y Écologistes.
Decisión del Consejo Constitucional
Decisión n° 2026-901 DC del 19 de febrero de 2026: el Consejo Constitucional valida la ley de presupuestos para 2026. El artículo 12 octies (Dispositivo Relance Logement) no fue objeto de ninguno de los recursos y no fue censurado.
Promulgación
Promulgación de la Ley n° 2026-103 del 19 de febrero de 2026 de presupuestos para 2026 por el Presidente de la República.
Publicación en el Journal officiel
La ley de presupuestos para 2026 es publicada en el Journal officiel de la République française n° 0043 del 20 de febrero de 2026.
Textos de aplicación
Publicación de los textos de aplicación (formulario 2044-EB, baremo 2026 de topes, condiciones de convenio): el dispositivo es plenamente aplicable.
Referencias legislativas
| Referencia | Objeto |
|---|---|
| Ley n° 2026-103 del 19 de febrero de 2026 | Ley de presupuestos para 2026 (JO n° 0043 del 20/02/2026) |
| Artículo 12 octies | Creación del mecanismo de amortización para arrendadores privados |
| Decisión CC n° 2026-901 DC | Decisión del Consejo Constitucional del 19 de febrero de 2026 que valida la ley de presupuestos |
| Enmienda I-582 (Rect) | Enmienda de Charles de Courson que instaura el dispositivo |
| Enmienda I-3970 | Prohibición del alquiler a ascendientes/descendientes y parientes políticos (2.º grado) |
| Subenmienda I-2752 | Control presupuestario que reduce el coste a 1 200 millones de euros |
Mecanismo fiscal
El Dispositivo Relance Logement introduce una amortización anual sobre la base del 80% del precio de adquisición del inmueble (excluido el terreno estimado en un 20%). Las tasas y los topes varían según el tipo de inmueble y el nivel de alquiler aplicado.
Tasas de amortización - Vivienda nueva
Aplicable a las viviendas nuevas o en VEFA, que cumplan la RE2020 y dispongan de un DPE clase A o B, terminadas después del 1 de enero de 2026.
| Nivel de alquiler | Tope de alquiler | Tasa anual | Tope anual |
|---|---|---|---|
| Intermedio | Tope Pinel | 3,5% | 8 000 euros |
| Social | tope social específico del municipio | 4,5% | 10 000 euros |
| Muy social | tope muy social específico del municipio | 5,5% | 12 000 euros |
Tasas de amortización - Vivienda antigua con obras
Aplicable a las viviendas antiguas situadas en edificios colectivos, con obras que representen al menos el 30% del precio de adquisición y un DPE clase A o B después de las obras.
| Nivel de alquiler | Tope de alquiler | Tasa anual | Tope anual |
|---|---|---|---|
| Intermedio | Tope Pinel | 3% | 8 000 euros |
| Social | tope social específico del municipio | 3,5% | 10 000 euros |
| Muy social | tope muy social específico del municipio | 4% | 12 000 euros |
Déficit inmobiliario
La amortización es deducible de los ingresos por alquiler. Cuando las cargas deducibles (incluida la amortización) superan los ingresos por alquiler, se constata un déficit inmobiliario:
- Imputable sobre la renta global con un límite de 10 700 euros anuales o 21 400 € si renovación energética
- El excedente es trasladable a los ingresos por alquiler de los 10 años siguientes
Condiciones de elegibilidad
Inmuebles elegibles
Vivienda nueva / VEFA
- Situada en un edificio colectivo
- Conforme a la RE2020
- DPE clase A o B
- Terminada después del 1 de enero de 2026
Vivienda antigua con obras
- Situada en un edificio colectivo
- Obras mínimas del 30% del precio de adquisición
- DPE clase A o B después de las obras
- Solo edificios colectivos
Compromisos del arrendador
| Compromiso | Detalle |
|---|---|
| Duración del alquiler | 9 años (duración fija, sin opción) |
| Tipo de alquiler | Alquiler no amueblado |
| Uso del inmueble | Residencia principal del inquilino |
| Topes de alquiler | Topes Pinel por zona ABC |
| Topes de recursos | Condiciones de recursos del inquilino (decretos pendientes) |
Prohibiciones
Período de aplicación
El dispositivo se aplica a las adquisiciones realizadas entre el 1 de enero de 2026 y el 31 de diciembre de 2028. La Ley n° 2026-103 fue promulgada el 19 de febrero de 2026. El dispositivo es plenamente aplicable; los textos de aplicación y el baremo 2026 están publicados.
Topes de alquiler
Los topes de alquiler del Dispositivo Relance Logement están basados en los topes Pinel por zona ABC. Se prevén tres niveles: intermedio (tope Pinel, sin descuento), social (tope social municipal) y muy social (tope muy social municipal).
| Zona | Intermedio (Pinel) | Social (tope social específico del municipio) | Muy social (tope muy social específico del municipio) |
|---|---|---|---|
| A bis | 19,71 €/m² | Baremo municipal oficial | Baremo municipal oficial |
| A | 14,64 €/m² | Baremo municipal oficial | Baremo municipal oficial |
| B1 | 11,80 €/m² | Baremo municipal oficial | Baremo municipal oficial |
| B2 | 10,26 €/m² | Baremo municipal oficial | Baremo municipal oficial |
| C | 10,26 €/m² | Baremo municipal oficial | Baremo municipal oficial |
El baremo 2026 está en vigor; los topes social y muy social pueden ajustarse municipio por municipio.
Comparativa de dispositivos fiscales inmobiliarios
La siguiente tabla compara los principales dispositivos de inversión inmobiliaria en Francia.
| Criterio | Pinel | Denormandie | Loc'Avantages | Relance Logement |
|---|---|---|---|---|
| Período | 2014-2024 | Hasta el 31/12/2027 | En vigor | 2026-2028 |
| Mecanismo | Reducción de impuestos | Reducción de impuestos | Reducción de impuestos | Amortización |
| Tasa/Ventaja | 9% a 14% del precio | 12% a 21% del precio | 15% a 65% de los ingresos | 3% a 5,5% anual |
| Duración | 6, 9 o 12 años | 6, 9 o 12 años | 6 años mínimo | 9 años fijo |
| Zonificación | A bis, A, B1 | Municipios elegibles | Ninguna | Ninguna |
| Tipo de inmueble | Nuevo | Antiguo con obras | Antiguo | Nuevo y antiguo |
| Edificios colectivos | Sí (desde 2021) | No requerido | No requerido | Obligatorio |
| Déficit inmobiliario | 10 700 euros | 10 700 euros | 10 700 euros | 10 700 euros o 21 400 € |
| Coste presupuestario | 7 300 M euros | - | - | 1 200 M euros |
Seguimiento reglamentario
Estado de los textos reglamentarios necesarios para la aplicación del Dispositivo Relance Logement.
Textos publicados
Ley de presupuestos para 2026 que contiene el artículo 12 octies que instaura el Dispositivo Relance Logement. Promulgada el 19 de febrero de 2026, publicada en el Journal officiel n° 0043 del 20 de febrero de 2026.
El Consejo Constitucional ha validado la ley de presupuestos para 2026. El artículo 12 octies (Dispositivo Relance Logement) no fue objeto de ninguno de los cuatro recursos presentados (LFI, RN, PS, Écologistes) y no fue censurado.
Textos pendientes
Decretos que fijan las modalidades de aplicación, el formulario 2044-EB y las condiciones de convenio. Publicados — el dispositivo es aplicable (baremo 2026).
Instrucciones de la administración fiscal que precisan las condiciones de aplicación y las obligaciones declarativas.
Resoluciones que fijan los topes de alquiler por municipio y los topes de recursos de los inquilinos para 2026.