Dispositif Relance Logement
Cadre juridique et fiscal du nouveau mécanisme d'amortissement pour les bailleurs privés - Loi n° 2026-103, article 12 octies
Présentation officielle
Le Dispositif Relance Logement, communément appelé "dispositif Jeanbrun" du nom du ministre de la Ville et du Logement Vincent Jeanbrun, est un mécanisme d'amortissement fiscal destiné aux bailleurs privés. Créé par l'article 12 octies de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, il succède au dispositif Pinel qui a cessé ses effets le 31 décembre 2024.
Contrairement au Pinel qui offrait une réduction d'impôt directe, le Dispositif Relance Logement repose sur un amortissement annuel déductible des revenus fonciers et imputable sur le revenu global. Ce changement de mécanisme représente une évolution significative de la politique fiscale en matière d'investissement locatif. L'objectif du gouvernement est de contribuer à la construction de 400 000 logements par an, dont 50 000 directement issus du dispositif.
Caractéristiques principales
Cadre législatif
Le Dispositif Relance Logement a fait l'objet d'un parcours parlementaire complexe dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026.
Parcours parlementaire
Rapport Daubresse-Cosson
Remise du rapport "Pour une relance durable de l'investissement locatif" par le sénateur LR Marc-Philippe Daubresse et le député MoDem Mickaël Cosson à Valérie Létard, ministre du Logement.
Nomination de Vincent Jeanbrun
Vincent Jeanbrun est nommé ministre de la Ville et du Logement. Le dispositif portera son nom dans le débat public.
Dépôt du PLF 2026
Le projet de loi de finances 2026 (n° 1906) est déposé à l'Assemblée nationale. Le dispositif est intégré via plusieurs amendements, dont le I-582 (Rect) de Charles de Courson et le I-3970.
Vote à l'Assemblée nationale
L'Assemblée adopte un compromis transpartisan par 158 voix contre 49, avant de rejeter le budget global (404 voix contre).
Adoption au Sénat
Le Sénat adopte le texte après sous-amendement gouvernemental (n° I-2752) ramenant le coût budgétaire de 4,7 milliards d'euros à 1,2 milliard d'euros.
Échec de la CMP
La Commission Mixte Paritaire (CMP) ne parvient pas à un accord entre l'Assemblée nationale et le Sénat.
Engagement du 49.3 (première lecture)
Le Premier ministre Sébastien Lecornu engage la responsabilité du gouvernement sur le texte via l'article 49 alinéa 3 de la Constitution.
Présentation officielle
Le gouvernement présente officiellement le dispositif sous le nom "Relance Logement".
Engagement du 49.3 (nouvelle lecture)
Le Premier ministre engage à nouveau la responsabilité du gouvernement sur le texte en nouvelle lecture à l'Assemblée nationale.
Texte considéré comme adopté (AN)
Le texte est considéré comme adopté par l'Assemblée nationale, aucune motion de censure n'ayant abouti.
Rejet par le Sénat
Le Sénat rejette le texte via l'adoption d'une question préalable.
Adoption définitive du budget 2026
Le budget 2026 est adopté définitivement par l'Assemblée nationale après un dernier recours à l'article 49.3 de la Constitution. Les motions de censure déposées sont rejetées.
Saisines du Conseil constitutionnel
Le Conseil constitutionnel est saisi par quatre requérants : La France Insoumise (LFI), le Rassemblement National (RN), le Parti Socialiste (PS) et les Écologistes.
Décision du Conseil constitutionnel
Décision n° 2026-901 DC du 19 février 2026 : le Conseil constitutionnel valide la loi de finances pour 2026. L'article 12 octies (Dispositif Relance Logement) n'était visé par aucun des recours et n'a pas été censuré.
Promulgation
Promulgation de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 par le Président de la République.
Publication au Journal officiel
La loi de finances pour 2026 est publiée au Journal officiel de la République française n° 0043 du 20 février 2026.
Textes d'application
Publication des textes d'application (formulaire 2044-EB, barème 2026 des plafonds, conditions de conventionnement) : le dispositif est pleinement applicable.
Références législatives
| Référence | Objet |
|---|---|
| Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 | Loi de finances pour 2026 (JO n° 0043 du 20/02/2026) |
| Article 12 octies | Création du mécanisme d'amortissement pour les bailleurs privés |
| Décision CC n° 2026-901 DC | Décision du Conseil constitutionnel du 19 février 2026 validant la loi de finances |
| Amendement I-582 (Rect) | Amendement de Charles de Courson instaurant le dispositif |
| Amendement I-3970 | Interdiction de la location aux ascendants/descendants et alliés (2e degré) |
| Sous-amendement I-2752 | Encadrement budgétaire ramenant le coût à 1,2 milliard d'euros |
Mécanisme fiscal
Le Dispositif Relance Logement introduit un amortissement annuel sur la base de 80% du prix d'acquisition du bien (hors terrain estimé à 20%). Les taux et plafonds varient selon le type de bien et le niveau de loyer pratiqué.
Taux d'amortissement - Logement neuf
Applicable aux logements neufs ou en VEFA, respectant la RE2020 et disposant d'un DPE classe A ou B, achevés après le 1er janvier 2026.
| Niveau de loyer | Plafond de loyer | Taux annuel | Plafond annuel |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | Plafond Pinel | 3,5% | 8 000 euros |
| Social | plafond social fixé par commune | 4,5% | 10 000 euros |
| Très social | plafond très social fixé par commune | 5,5% | 12 000 euros |
Taux d'amortissement - Logement ancien avec travaux
Applicable aux logements anciens situés dans des immeubles collectifs, avec travaux représentant au minimum 30% du prix d'acquisition et un DPE classe A ou B après travaux.
| Niveau de loyer | Plafond de loyer | Taux annuel | Plafond annuel |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | Plafond Pinel | 3% | 8 000 euros |
| Social | plafond social fixé par commune | 3,5% | 10 000 euros |
| Très social | plafond très social fixé par commune | 4% | 12 000 euros |
Déficit foncier
L'amortissement est déductible des revenus fonciers. Lorsque les charges déductibles (dont l'amortissement) excèdent les revenus fonciers, un déficit foncier est constaté :
- Imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an (ou 21 400 euros par an en cas de rénovation énergétique d'un logement classé DPE E, F ou G vers A, B, C ou D)
- Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
Conditions d'éligibilité
Biens éligibles
Logement neuf / VEFA
- Situé dans un immeuble collectif
- Conforme à la RE2020
- DPE classe A ou B
- Achevé après le 1er janvier 2026
Logement ancien avec travaux
- Situé dans un immeuble collectif
- Travaux minimum 30% du prix d'acquisition
- DPE classe A ou B après travaux
- Immeuble collectif uniquement
Engagements du bailleur
| Engagement | Détail |
|---|---|
| Durée de location | 9 ans (durée fixe, pas de choix) |
| Type de location | Location nue (non meublée) |
| Usage du bien | Résidence principale du locataire |
| Plafonds de loyers | Plafonds Pinel par zone ABC |
| Plafonds de ressources | Conditions de ressources du locataire (fixées par les textes d'application) |
Interdictions
Période d'application
Le dispositif s'applique aux acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028. La loi n° 2026-103 a été promulguée le 19 février 2026. Le dispositif est pleinement applicable ; les textes d'application et le barème 2026 des plafonds sont publiés.
Plafonds de loyers
Les plafonds de loyers du Dispositif Relance Logement sont basés sur les plafonds Pinel par zone ABC. Trois niveaux sont prévus : intermédiaire (plafond Pinel sans décote), social (plafond social communal) et très social (plafond très social communal).
| Zone | Intermédiaire (Pinel) | Social (plafond social fixé par commune) | Très social (plafond très social fixé par commune) |
|---|---|---|---|
| A bis | 19,71 €/m² | Barème communal officiel | Barème communal officiel |
| A | 14,64 €/m² | Barème communal officiel | Barème communal officiel |
| B1 | 11,80 €/m² | Barème communal officiel | Barème communal officiel |
| B2 | 10,26 €/m² | Barème communal officiel | Barème communal officiel |
| C | 10,26 €/m² | Barème communal officiel | Barème communal officiel |
Barème 2026 en vigueur ; les plafonds social et très social peuvent être ajustés commune par commune.
Comparatif des dispositifs fiscaux immobiliers
Le tableau ci-dessous compare les principaux dispositifs d'investissement locatif en France.
| Critère | Pinel | Denormandie | Loc'Avantages | Relance Logement |
|---|---|---|---|---|
| Période | 2014-2024 | Jusqu'au 31/12/2027 | En vigueur | 2026-2028 |
| Mécanisme | Réduction d'impôt | Réduction d'impôt | Réduction d'impôt | Amortissement |
| Taux/Avantage | 9% à 14% du prix | 12% à 21% du prix | 15% à 65% des revenus | 3% à 5,5% par an |
| Durée | 6, 9 ou 12 ans | 6, 9 ou 12 ans | 6 ans minimum | 9 ans fixe |
| Zonage | A bis, A, B1 | Communes éligibles | Aucun | Aucun |
| Type de bien | Neuf | Ancien avec travaux | Ancien | Neuf et ancien |
| Immeubles collectifs | Oui (depuis 2021) | Non requis | Non requis | Obligatoire |
| Déficit foncier | 10 700 euros | 10 700 euros | 10 700 euros | 10 700 euros (ou 21 400 euros) |
| Coût budgétaire | 7,3 Mds euros | - | - | 1,2 Md euros |
Suivi réglementaire
État des textes réglementaires nécessaires à l'application du Dispositif Relance Logement.
Textes publiés
Loi de finances pour 2026 contenant l'article 12 octies instaurant le Dispositif Relance Logement. Promulguée le 19 février 2026, publiée au Journal officiel n° 0043 du 20 février 2026.
Le Conseil constitutionnel a validé la loi de finances pour 2026. L'article 12 octies (Dispositif Relance Logement) n'était visé par aucun des quatre recours déposés (LFI, RN, PS, Écologistes) et n'a pas été censuré.
Textes en attente
Décrets fixant les modalités d'application, le formulaire 2044-EB, les conditions de conventionnement. Textes publiés — le dispositif est applicable (barème 2026 des plafonds).
Instructions de l'administration fiscale précisant les conditions d'application et les obligations déclaratives.
Arrêtés fixant les plafonds de loyers par commune et les plafonds de ressources des locataires pour 2026.