Relance Logement
Rechtlicher und steuerlicher Rahmen des neuen Abschreibungsmechanismus für private Vermieter - Gesetz Nr. 2026-103, Artikel 12 octies
Offizielle Vorstellung
Das Relance Logement, umgangssprachlich als "Jeanbrun-Programm" nach dem Minister für Stadt und Wohnungsbau Vincent Jeanbrun bezeichnet, ist ein steuerlicher Abschreibungsmechanismus für private Vermieter. Es wurde durch Artikel 12 octies des Gesetzes Nr. 2026-103 vom 19. Februar 2026 (Haushaltsgesetz 2026) eingeführt und folgt auf das Pinel-Programm, das am 31. Dezember 2024 ausgelaufen ist.
Im Gegensatz zum Pinel-Programm, das eine direkte Steuervergünstigung bot, basiert das Relance Logement auf einer jährlichen Abschreibung, die von den Mieteinnahmen absetzbar und vom Gesamteinkommen abziehbar ist. Dieser Mechanismuswechsel stellt eine bedeutende Weiterentwicklung der Steuerpolitik im Bereich der Immobilieninvestition dar.
Hauptmerkmale
Gesetzesrahmen
Das Relance Logement hat einen komplexen parlamentarischen Weg im Rahmen des Haushaltsentwurfs 2026 durchlaufen.
Parlamentarischer Werdegang
Bericht Daubresse-Cosson
Übergabe des Berichts "Für eine nachhaltige Wiederbelebung der Mietinvestition" durch Senator LR Marc-Philippe Daubresse und Abgeordneten MoDem Mickaël Cosson an Valérie Létard, Wohnungsbauministerin.
Ernennung von Vincent Jeanbrun
Vincent Jeanbrun wird zum Minister für Stadt und Wohnungsbau ernannt. Das Programm wird in der öffentlichen Debatte seinen Namen tragen.
Einreichung des PLF 2026
Der Haushaltsentwurf 2026 (Nr. 1906) wird bei der Nationalversammlung eingereicht. Das Programm wird über mehrere Änderungsanträge aufgenommen, darunter I-582 (Rect) von Charles de Courson und I-3970.
Abstimmung in der Nationalversammlung
Die Nationalversammlung verabschiedet einen parteiübergreifenden Kompromiss mit 158 gegen 49 Stimmen, bevor sie den Gesamthaushalt ablehnt (404 Gegenstimmen).
Verabschiedung im Senat
Der Senat verabschiedet den Text nach einem Unteränderungsantrag der Regierung (Nr. I-2752), der die Haushaltskosten von 4,7 Milliarden Euro auf 1,2 Milliarden Euro senkt.
Scheitern der CMP
Der Vermittlungsausschuss (CMP) erzielt keine Einigung zwischen Nationalversammlung und Senat.
Anwendung des Artikels 49.3 (erste Lesung)
Premierminister Sébastien Lecornu stellt die Vertrauensfrage über den Text gemäß Artikel 49, Absatz 3 der Verfassung.
Offizielle Vorstellung
Die Regierung stellt das Programm offiziell unter dem Namen "Relance Logement" vor.
Anwendung des Artikels 49.3 (neue Lesung)
Der Premierminister stellt erneut die Vertrauensfrage über den Text in neuer Lesung in der Nationalversammlung.
Text als angenommen betrachtet (AN)
Der Text gilt als von der Nationalversammlung angenommen, da kein Misstrauensantrag erfolgreich war.
Ablehnung durch den Senat
Der Senat lehnt den Text durch Annahme einer Vorfrage ab.
Endgültige Verabschiedung des Haushalts 2026
Der Haushalt 2026 wird vom Parlament nach einem letzten Rückgriff auf Artikel 49.3 der Verfassung endgültig verabschiedet. Die eingebrachten Misstrauensanträge werden abgelehnt.
Anrufung des Verfassungsrats
Der Verfassungsrat wird von vier Antragstellern angerufen: La France Insoumise (LFI), Rassemblement National (RN), Parti Socialiste (PS) und Écologistes.
Entscheidung des Verfassungsrats
Entscheidung Nr. 2026-901 DC vom 19. Februar 2026: Der Verfassungsrat bestätigt das Haushaltsgesetz 2026. Artikel 12 octies (Relance Logement) war von keinem der Anträge betroffen und wurde nicht beanstandet.
Verkündung
Verkündung des Gesetzes Nr. 2026-103 vom 19. Februar 2026 (Haushaltsgesetz 2026) durch den Präsidenten der Republik.
Veröffentlichung im Journal officiel
Das Haushaltsgesetz 2026 wird im Journal officiel Nr. 0043 vom 20. Februar 2026 veröffentlicht.
Durchführungstexte
Veröffentlichung der Durchführungstexte (Formular 2044-EB, Mietobergrenzen 2026, Konventionierungsbedingungen): Die Regelung ist vollständig anwendbar.
Gesetzliche Referenzen
| Referenz | Gegenstand |
|---|---|
| Gesetz Nr. 2026-103 vom 19. Februar 2026 | Haushaltsgesetz 2026 (JO Nr. 0043 vom 20.02.2026) |
| Artikel 12 octies | Schaffung des Abschreibungsmechanismus für private Vermieter |
| Entscheidung VR Nr. 2026-901 DC | Entscheidung des Verfassungsrats vom 19. Februar 2026 zur Bestätigung des Haushaltsgesetzes |
| Änderungsantrag I-582 (Rect) | Änderungsantrag von Charles de Courson zur Einführung des Programms |
| Änderungsantrag I-3970 | Verbot der Vermietung an Verwandte auf- und absteigender Linie sowie Verschwägerte (2. Grad) |
| Unteränderungsantrag I-2752 | Haushaltsbegrenzung auf 1,2 Milliarden Euro |
Steuermechanismus
Das Relance Logement führt eine jährliche Abschreibung auf Basis von 80% des Kaufpreises der Immobilie ein (ohne Grundstück, geschätzt auf 20%). Die Sätze und Obergrenzen variieren je nach Immobilientyp und praktiziertem Mietniveau.
Abschreibungssätze - Neubau
Anwendbar auf Neubauten oder im Bau befindliche Wohnungen (VEFA), die der RE2020 entsprechen und einen Energieausweis der Klasse A oder B aufweisen, fertiggestellt nach dem 1. Januar 2026.
| Mietniveau | Mietobergrenze | Jährlicher Satz | Jährliche Obergrenze |
|---|---|---|---|
| Mittel | Pinel-Obergrenze | 3,5% | 8.000 Euro |
| Sozial | kommunale soziale Obergrenze | 4,5% | 10.000 Euro |
| Sehr sozial | kommunale sehr-soziale Obergrenze | 5,5% | 12.000 Euro |
Abschreibungssätze - Altbau mit Renovierung
Anwendbar auf Altbauwohnungen in Mehrfamilienhäusern mit Renovierungsarbeiten in Höhe von mindestens 30% des Kaufpreises und einem Energieausweis der Klasse A oder B nach Renovierung.
| Mietniveau | Mietobergrenze | Jährlicher Satz | Jährliche Obergrenze |
|---|---|---|---|
| Mittel | Pinel-Obergrenze | 3% | 8.000 Euro |
| Sozial | kommunale soziale Obergrenze | 3,5% | 10.000 Euro |
| Sehr sozial | kommunale sehr-soziale Obergrenze | 4% | 12.000 Euro |
Immobiliendefizit
Die Abschreibung ist von den Mieteinnahmen absetzbar. Wenn die abzugsfähigen Aufwendungen (einschließlich Abschreibung) die Mieteinnahmen übersteigen, entsteht ein Immobiliendefizit:
- Vom Gesamteinkommen abziehbar bis zu einem Höchstbetrag von 10.700 Euro pro Jahr oder 21.400 € bei energetischer Sanierung
- Der Überschuss ist auf die Mieteinnahmen der folgenden 10 Jahre übertragbar
Anspruchsvoraussetzungen
Förderfähige Immobilien
Neubau / VEFA
- In einem Mehrfamilienhaus gelegen
- RE2020-konform
- Energieausweis Klasse A oder B
- Fertigstellung nach dem 1. Januar 2026
Altbau mit Renovierung
- In einem Mehrfamilienhaus gelegen
- Renovierungskosten mindestens 30% des Kaufpreises
- Energieausweis Klasse A oder B nach Renovierung
- Ausschließlich Mehrfamilienhäuser
Verpflichtungen des Vermieters
| Verpflichtung | Einzelheiten |
|---|---|
| Mietdauer | 9 Jahre (feste Laufzeit, keine Wahlmöglichkeit) |
| Art der Vermietung | Unmöblierte Vermietung |
| Nutzung der Immobilie | Hauptwohnsitz des Mieters |
| Mietobergrenzen | Pinel-Obergrenzen nach ABC-Zone |
| Einkommensgrenzen | Einkommensbedingungen des Mieters (Verordnungen ausstehend) |
Ausschlüsse
Anwendungszeitraum
Das Programm gilt für Erwerbe zwischen dem 1. Januar 2026 und dem 31. Dezember 2028. Das Gesetz Nr. 2026-103 wurde am 19. Februar 2026 verkündet. Die Regelung ist vollständig anwendbar; die Durchführungstexte und die Mietobergrenzen 2026 sind veröffentlicht.
Mietobergrenzen
Die Mietobergrenzen des Relance Logement basieren auf den Pinel-Obergrenzen nach ABC-Zone. Drei Stufen sind vorgesehen: mittel (Pinel-Obergrenze, ohne Abschlag), sozial (kommunale soziale Obergrenze) und sehr sozial (kommunale sehr-soziale Obergrenze).
| Zone | Mittel (Pinel) | Sozial (kommunale soziale Obergrenze) | Sehr sozial (kommunale sehr-soziale Obergrenze) |
|---|---|---|---|
| A bis | 19,71 €/m² | Offizieller Gemeindetarif | Offizieller Gemeindetarif |
| A | 14,64 €/m² | Offizieller Gemeindetarif | Offizieller Gemeindetarif |
| B1 | 11,80 €/m² | Offizieller Gemeindetarif | Offizieller Gemeindetarif |
| B2 | 10,26 €/m² | Offizieller Gemeindetarif | Offizieller Gemeindetarif |
| C | 10,26 €/m² | Offizieller Gemeindetarif | Offizieller Gemeindetarif |
Die Staffel 2026 ist in Kraft; die sozialen und sehr sozialen Obergrenzen können je Gemeinde angepasst werden.
Vergleich der steuerlichen Immobilienförderungen
Die folgende Tabelle vergleicht die wichtigsten Förderungen für Mietinvestitionen in Frankreich.
| Kriterium | Pinel | Denormandie | Loc'Avantages | Relance Logement |
|---|---|---|---|---|
| Zeitraum | 2014-2024 | Bis 31.12.2027 | In Kraft | 2026-2028 |
| Mechanismus | Steuervergünstigung | Steuervergünstigung | Steuervergünstigung | Abschreibung |
| Satz/Vorteil | 9% bis 14% des Preises | 12% bis 21% des Preises | 15% bis 65% der Einkünfte | 3% bis 5,5% pro Jahr |
| Laufzeit | 6, 9 oder 12 Jahre | 6, 9 oder 12 Jahre | Mindestens 6 Jahre | 9 Jahre fest |
| Zonenaufteilung | A bis, A, B1 | Förderfähige Gemeinden | Keine | Keine |
| Immobilientyp | Neubau | Altbau mit Renovierung | Altbau | Neubau und Altbau |
| Mehrfamilienhäuser | Ja (seit 2021) | Nicht erforderlich | Nicht erforderlich | Pflicht |
| Immobiliendefizit | 10.700 Euro | 10.700 Euro | 10.700 Euro | 10.700 Euro oder 21.400 € |
| Haushaltskosten | 7,3 Mrd. Euro | - | - | 1,2 Mrd. Euro |
Regulatorische Überwachung
Stand der für die Anwendung des Relance Logement erforderlichen Rechtstexte.
Veröffentlichte Texte
Haushaltsgesetz 2026 mit Artikel 12 octies zur Einführung des Relance Logement. Verkündet am 19. Februar 2026, veröffentlicht im Journal officiel Nr. 0043 vom 20. Februar 2026.
Der Verfassungsrat hat das Haushaltsgesetz 2026 bestätigt. Artikel 12 octies (Relance Logement) war von keinem der vier Anträge (LFI, RN, PS, Écologistes) betroffen und wurde nicht beanstandet.
Ausstehende Texte
Verordnungen zur Festlegung der Anwendungsmodalitäten, des Formulars 2044-EB und der Konventionierungsbedingungen. Veröffentlicht — die Regelung ist anwendbar (Obergrenzen 2026).
Anweisungen der Steuerverwaltung zur Präzisierung der Anwendungsbedingungen und Erklärungspflichten.
Verordnungen zur Festlegung der Mietobergrenzen je Gemeinde und der Einkommensobergrenzen der Mieter für 2026.